A través del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, el Gobierno ha dictado medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos, principalmente los de arrendamientos de locales en los que se desarrollan actividades suspendidas a consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

El Gobierno no interviene en los arrendamientos de locales de negocio para imponer condonaciones de renta, evidentemente, pero sí para favorecer su aplazamiento mientras dure el Estado de Alarma, incluso con posterioridad en determinados supuestos. Muchos propietarios han sabido estar a la altura dando facilidades a los empresarios que ocupan sus locales, si bien muchos otros se han negado a negociar medidas extraordinarias acordes a la coyuntura actual. Aquí encuentra sentido el Real Decreto-ley, estableciendo un marco regulatorio que posibilite acuerdos entre ambas partes.

Repasamos a continuación las medidas más relevantes:

¿A qué tipo de arrendamientos afecta la moratoria en el pago de la renta arrendaticia?

Arrendamientos para uso distinto al de vivienda en los que la actividad, desarrollada por la persona física o jurídica se haya visto suspendida a consecuencia del Estado de Alarma, o en los supuestos de reducción de su actividad en, al menos, un 75%.

¿A qué arrendadores afecta la moratoria en el pago de la renta arrendaticia?

Las medidas afectan a cualquier arrendador de local de negocio, siempre que su actividad se encuentre suspendida a consecuencia del Estado de Alarma o reducida en, al menos, un 75%.

En el Real Decreto-ley se establecen dos tipos de arrendadores:

• Empresas o entidades públicas de vivienda o grandes tenedores, entendiendo por tales a quienes sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

• “Pequeños propietarios”, entendiendo por tales a personas físicas o jurídicas no encuadrables en el anterior supuesto.

¿A qué arrendatarios afecta la moratoria en el pago de la renta arrendaticia?

Se distingue entre autónomos y pymes:

• Los autónomos que pretendan acogerse al sistema de moratorias deberán: (i) encontrarse afiliados y en situación de alta en la fecha de declaración del Estado de Alarma; y (ii) acreditar que su actividad haya sido suspendida como consecuencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o reducida en al menos un 75%.

• Las pymes deberán: (i) poder encuadrarse dentro de los límites de facturación y personal que recoge el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital; y (ii) acreditar que su actividad haya sido suspendida como consecuencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o reducida en al menos un 75%.

¿En qué consisten las medidas cuando el propietario sea un gran tenedor?

• El arrendatario deberá solicitar la moratoria al arrendador con anterioridad al 23 de mayo de 2020 (un mes desde el día siguiente a la publicación en el BOE).

• La moratoria debe ser aceptada por el arrendador siempre que no exista acuerdo anterior entre las partes. Se aplica de manera automática.

• Afecta al periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma y sus prórrogas. De ser necesario, se aplicará también a las mensualidades siguientes, con un límite de cuatro meses.

• Superados los periodos establecidos, las rentas demoradas se abonarán a través de un sistema de fraccionamiento en cuotas de un máximo de dos anualidades, siempre dentro de la vigencia del contrato y sus prórrogas.

¿En qué consisten las medidas cuando el arrendador sea un “pequeño propietario”?

• El arrendatario deberá solicitar la moratoria al arrendador con anterioridad al 23 de mayo de 2020 (un mes desde el día siguiente a la publicación en el BOE).

• Consiste en un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta arrendaticia.

• El Real Decreto-ley no establece la duración de la medida. Aplicando un criterio de prudencia entendemos que, salvo pacto en contrario, cesará cuanto termine el Estado de Alarma y sus prórrogas.

• El Real Decreto-ley no establece cómo ni cuándo abonar las rentas demoradas. El mecanismo de abono se deja al arbitrio de las partes.

• Las partes puedan acordar disponer de la fianza entregada, con la obligación de reponerla en el plazo de un año.

Se desprende que, en relación a los “pequeños propietarios”, la voluntad del Gobierno ha sido la de una regulación de mínimos, condicionada a que los propios contratantes no hubiesen alcanzado un acuerdo anterior.

Todo ello sin perjuicio de que, en los supuestos en que se cumplan los requisitos jurisprudenciales de la cláusula rebus sic stantibus (imprevisibilidad, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual), se pueda llegar a modular o modificar la obligación del pago de la renta. Auguramos que la etapa post-crisis sanitaria traerá una alta judicialización en materia de arrendamientos.

David Bujanda Trincado
Abogado
Departamento Civil-Mercantil de Syner Abogados